건설면허 종류 전체 지도, 종합 5개·전문 14개와 따라오는 의무 4가지

면허를 따면 공사 자격과 함께, 계약을 바꿀 때마다 30일 기한도 같이 생깁니다

건설면허를 검색하면 대부분 "종류는 몇 개, 자본금은 얼마"에서 끝납니다. 그런데 시공사 대표님들과 상담하다 보면 이상한 점이 하나 보입니다. 면허를 따기 전보다 딴 뒤에 고민이 더 많아진다는 겁니다.

현장은 세 곳으로 늘었는데 일보는 카톡방 세 개에 흩어져 있습니다. 하도급 계약서는 메일함에 있고, 기성 사진은 소장님 휴대폰에 있습니다. 월말 정산 때마다 이걸 엑셀로 다시 모으다 보면 이틀이 그냥 사라집니다.

잃는 게 이틀로 끝나지도 않습니다. 계약 변경 하나를 놓치면 법이 정한 통보 기한을 넘깁니다. 1년 치 실적을 다시 모으다 빠뜨린 공사는 시공능력평가에 반영되지 않습니다.

이 글은 건설면허 종류를 한 장의 지도로 정리합니다. 종합과 전문의 구분, 면허 없이 해도 되는 공사의 금액선, 전문업종의 주력분야를 순서대로 짚습니다. 그리고 검색 글들이 잘 말하지 않는 질문 하나도 끝까지 따라가 보겠습니다. 면허 한 장이 회사에 어떤 반복 업무를 새로 만드는지, 그 답은 네 번째 장에서 드리겠습니다.

01건설면허는 종합과 전문, 두 갈래로 나뉩니다

입찰 공고를 넘기다가 "토목건축공사업 등록 업체에 한함" 같은 조건에서 손이 멈춘 적 있으실 겁니다. 우리 회사가 이 공사를 받을 수 있는지는 어떤 면허를 가졌느냐에서 갈립니다. 그래서 지도의 첫 칸은 면허가 정확히 무엇인지부터입니다.

현장에서 건설면허라고 부르는 것의 법적 이름은 건설업 등록입니다. 건설산업기본법 제9조는 건설업을 하려면 업종별로 국토교통부장관에게 등록하라고 정합니다. 실제 접수는 시·도 등 위임받은 기관이 맡고, 업종 목록은 같은 법 시행령 별표 1에 있습니다.

갈래는 둘입니다. 종합공사는 여러 공종을 묶어 기획·조정하며 시설물 전체를 짓는 공사입니다. 전문공사는 그중 한 부분을 맡아 직접 시공하는 공사입니다. 예를 들어 상가 건물 한 동을 통째로 짓는 일은 종합공사이고, 그 건물 1층 카페의 실내 마감만 맡는 일은 전문공사입니다.

표만 보면 숫자는 단순합니다. 하지만 고르는 기준은 "우리가 실제로 어떤 계약서에 도장을 찍는가"입니다. 종합 5개 업종이 각각 어디까지 시공할 수 있는지는 종합건설면허 공사 범위, 5개 업종과 금액선 5가지로 정리에서 따로 다뤘습니다.

저희가 현장 흐름을 들여다보면, 종합과 전문의 차이는 시공 범위보다 관리해야 하는 사람 수에서 더 크게 납니다. 종합 면허 회사는 하도급사 대여섯 곳의 일보와 기성을 한꺼번에 받습니다. 이걸 카톡으로 받아 엑셀에 옮겨 적는 일은 현장 수만큼 그대로 불어납니다.

이 일은 자동화로 바꿀 수 있습니다. 예를 들어 하도급사가 카톡으로 보내던 사진과 메모를 정해진 입력 화면에 올리면, AI가 내용을 읽어 현장·공종·날짜별로 알아서 분류합니다. 옮겨 적던 사람의 일은 분류가 맞는지 훑어보는 일로 바뀝니다.

그런데 공사가 작다면 이런 면허가 아예 필요 없을 수도 있습니다. 그 선이 어디인지 보겠습니다.

02면허 없이 해도 되는 공사, 경미한 공사의 금액선

인테리어 견적을 냈더니 공사비가 1,200만 원이 나왔다고 해 보죠. 기준선 안쪽이니 면허 없이 받아도 되겠다는 생각이 먼저 드실 겁니다. 그런데 건축주가 타일을 직접 사 주기로 했다면 이야기가 달라집니다.

법이 모든 공사에 면허를 요구하지는 않습니다. 건설산업기본법 제9조제1항 단서는 경미한 건설공사는 등록 없이 할 수 있다고 정합니다. 그 기준은 시행령 제8조에 있습니다.

• 종합공사 성격의 공사: 1건 공사예정금액이 5천만 원 미만
• 전문공사 성격의 공사: 1건 공사예정금액이 1천5백만 원 미만
• 단, 전문공사라도 가스시설·철강구조물·삭도설치·승강기설치·철도·궤도·난방 공사는 금액과 관계없이 경미한 공사에서 빠집니다

여기서 많은 분이 놓치는 계산 규칙이 두 가지 있습니다. 하나는 같은 공사를 계약 두 개로 쪼개도 금액을 합산한다는 점입니다. 다른 하나는 발주자가 재료를 대 주는 경우에도 그 재료의 시장가격과 운임을 포함한다는 점입니다. 앞의 견적으로 돌아가 보죠. 공사비 1,200만 원에 건축주가 산 타일값 400만 원을 더하면 공사예정금액은 1,600만 원입니다. 기준선 안쪽인 줄 알았던 공사가 사실은 선을 넘은 겁니다.

면허를 가진 회사가 일을 내려줄 때도 선이 있습니다. 법제처 법령해석(21-0072)은 등록한 건설사업자가 경미한 공사라도 무등록자에게 하도급할 수 없다고 봤습니다. 실내건축 쪽 1,500만 원 선과 시공 가능한 공사는 실내건축공사업면허 기준, 1,500만 원 선과 시공 가능 공사 3가지에 정리해 두었습니다.

저희가 시공사 견적서 양식을 받아 보면, 합산 금액이나 지급 자재를 따로 적는 칸이 거의 없습니다. 담당자가 머리로 기억해서 계산하는 구조입니다. 이 계산은 시스템이 대신할 수 있습니다. 견적을 입력하면 같은 현장의 이전 계약과 지급 자재가 자동으로 더해지고, 기준선에 가까워지면 경고가 뜹니다. 사람의 기억에 기대던 판단을 화면이 먼저 잡아 주는 겁니다.

금액선을 넘어 면허를 따기로 했다면, 다음 고민은 전문 14개 가운데 무엇을 고르느냐입니다.

03전문 14개 대업종과 주력분야, 지도에서 길을 잃는 지점

"우리는 방수만 하는데, 왜 도장·습식·방수·석공사업이라는 긴 이름으로 등록하지?" 업종을 고르다 보면 이런 의문이 듭니다. 이름이 긴 데는 이유가 있습니다.

전문건설업은 2022년 업종 개편으로 예전 28개 업종이 14개 대업종으로 묶였습니다. 대신 업종 안에서 실제로 잘하는 분야를 따로 표시하는 주력분야 제도가 생겼습니다. 시행령 제7조의2는 전문업종을 등록할 때 주력분야를 1개 이상 정해 신청하게 하고, 나중에 추가 등록도 할 수 있게 했습니다.

쉽게 말하면 대업종은 가게 간판이고, 주력분야는 메뉴판입니다. 도장·습식·방수·석공사업이라는 간판을 달아도, 메뉴판에 방수만 올려 두었다면 발주자는 그 회사를 방수 전문으로 봅니다. 메뉴를 하나 더 올리려면 그 분야의 등록기준을 따로 갖춰야 합니다.

등록기준은 시행령 제13조와 별표 2가 정하며, 기술능력·자본금·시설장비 세 가지로 이뤄집니다. 업종과 주력분야마다 요구하는 기술인 수와 자본금이 다릅니다. 이 숫자는 개정이 잦은 편이라, 신청 직전에 국가법령정보센터에서 별표 2 현행본을 직접 확인하시길 권합니다.

이 단계에서 저희가 가장 자주 보는 장면은 기술인 서류 관리입니다. 누가 어느 현장에 배치됐는지, 자격증 사본과 경력 서류는 어디 있는지가 담당자 한 사람의 폴더에만 있습니다. 그 담당자가 쉬는 날 입찰 서류를 내야 하면 폴더부터 뒤집게 됩니다.

기술인 명단과 현장 배치, 서류 만료일을 한 화면에 묶으면 찾는 일은 검색 한 번으로 끝납니다. 만료가 30일 안으로 다가온 서류는 담당자와 대표님께 자동 알림이 갑니다. 새 자격증 사본을 올리면 AI가 이름·종목·발급일을 읽어 명단 칸에 채워 넣게 할 수도 있습니다.

이제 처음에 열어 둔 질문으로 가 보겠습니다. 면허증 한 장은 회사에 무엇을 새로 만들까요.

04면허를 따는 순간 늘어나는 서류 의무

면허를 딴 첫 달, 대부분의 대표님은 일감 늘릴 생각부터 하십니다. 그런데 몇 달 뒤 상담 자리에서 털어놓는 고민은 대개 다른 쪽입니다. "기한 있는 서류가 이렇게 많은 줄 몰랐다"는 겁니다.

답은 정기적으로 돌아오는 서류 의무입니다. 면허는 일할 자격이면서 기록을 남길 의무이기도 합니다. 검색 글들이 종류와 자본금에서 멈추는 것도 이 부분이 등록 이후의 이야기라서입니다.

표의 첫 줄이 가장 자주 사고가 나는 곳입니다. 하도급 통보는 처음 계약할 때만이 아니라 금액을 바꾸거나 계약을 해제할 때도 30일 기한이 다시 붙습니다. 실적 신고와 시공능력평가는 1년에 한 번이지만, 1년 내내 쌓인 기록이 재료입니다. 평소 정리 상태가 그대로 드러나는 셈입니다.

예를 들어 인테리어 시공사를 하는 박 대표님이 하도급사 네 곳과 일한다고 해 보죠. 그중 한 곳과 현장에서 계약 금액을 바꿨다면, 바꾼 날부터 30일 안에 다시 통보해야 합니다. 그런데 변경 계약서가 소장님 카톡에만 있다면 어떨까요. 통보를 맡은 직원은 변경이 있었다는 사실조차 모릅니다.

저희가 상담하다 보면 이런 누락의 원인이 직원의 성실함인 경우는 드뭅니다. 일이 언제·어디서·누구에게 넘어가는지 정해져 있지 않은 구조가 대부분입니다. 그래서 넘겨받는 지점을 하나로 정하면, 그다음은 자동화가 이어받을 수 있습니다.

박 대표님 회사라면 이렇게 바뀝니다. 소장님이 변경 계약서를 계약 화면에 올리면 AI가 문서에서 하도급사명·변경 금액·변경일을 뽑아 냅니다. 시스템은 변경일로부터 30일 마감을 계산해 통보 담당자에게 알림을 보냅니다. 통보가 끝나지 않은 건은 마감 7일 전에 대표님께도 다시 알립니다.

지금 우리 회사가 이 의무를 얼마나 손으로 처리하고 있는지는 아래 목록으로 점검해 보실 수 있습니다.

• □현장 일보가 카톡·문자·종이 중 두 곳 이상에 흩어져 있다
• □하도급 계약 변경을 통보 담당자가 바로 알 방법이 없다
• □월말 기성 정산에 하루 이상 걸린다
• □공정 사진을 찾으려면 특정 직원 휴대폰을 봐야 한다
• □자재 발주 내역과 현장 입고 내역을 엑셀로 대조한다
• □기술인 자격·배치 서류가 한 사람의 폴더에만 있다
• □연초 실적 신고 때 1년 치 계약서를 다시 모은다

세 개 이상 체크되셨다면 문제는 면허 종류가 아닙니다. 기록이 흐르는 길이 여러 갈래로 끊겨 있는 겁니다. 그 길을 하나로 묶는 방법을 이어서 말씀드리겠습니다.

05현장 기록을 하나로 묶는 방법

혼자서 할 수 있는 부분부터 솔직하게 말씀드리겠습니다. 위 체크리스트로 반복 업무를 적어 보는 일, 일보 양식을 하나로 통일하는 일, 공유 드라이브에 현장별 폴더를 만드는 일은 오늘 바로 하실 수 있습니다.

막히는 곳은 그다음입니다. 일보·자재 발주·하도급 기성·공정 사진이 서로 이어지지 않으면, 결국 누군가는 월말에 네 군데 자료를 다시 맞춰야 합니다. 저희도 처음엔 시판 건설 프로그램 하나면 해결될 줄 알았습니다. 그런데 현장에서 안 쓰게 되는 경우가 대부분 여기서 생겼습니다. 프로그램의 칸이 그 회사가 실제로 일하는 순서와 맞지 않았기 때문입니다.

에센셜 코드는 이 연결을 회사 흐름에 맞춰 만듭니다. 먼저 현장 일보부터 정산까지 지금 손으로 하는 일을 한 줄씩 적고, 시간이 가장 많이 새는 지점을 찾습니다. 다음으로 소장님이 휴대폰으로 일보와 사진을 올리면 AI가 공정·자재·기성 항목에 자동으로 붙이는 구조를 그립니다. 그 위에 하도급 변경 통보 기한 알림, 월말 기성 정산표 자동 집계, 발주 대비 입고 자동 대조 화면을 얹습니다. 마지막으로 현장에서 실제로 쓰는지 확인하면서 안 쓰는 칸은 빼고 화면을 줄여 갑니다.

그 결과 대표님께 남는 건 "월말에 모으는 일"이 아니라 "이미 모여 있는 숫자를 확인하는 일"입니다. 현장 세 곳을 돌리는 시공사라면, 일보 사진이 올라오는 순간 해당 공정과 하도급사 기성 항목에 함께 쌓이게 할 수 있습니다. 사진과 물량을 맞춰 보던 이틀을 몇 시간으로 줄일 수 있는 구조입니다. 이렇게 짓는 방식은 백오피스 구축에서 더 보실 수 있습니다.

다음 걸음은 두 갈래입니다. 맡기고 싶으시다면, 우리 회사의 반복 손일이 어디서 생기는지부터 무료 업무 진단으로 함께 짚어 보시면 됩니다. 직접 배우고 싶으시다면 방법이 하나 더 있습니다. 저희는 구축만 하는 회사가 아니라, 대표님과 실무자가 회사의 실제 업무로 AI 자동화를 직접 만들어 보는 교육도 운영합니다. 일보 분류나 기성 집계를 수업 시간에 우리 회사 자료로 만들어 보는 식이며, 구성은 AI 교육 프로그램 보기에서 확인하실 수 있습니다.

어느 쪽을 고르시든 출발점은 같습니다. 지금까지의 내용을 한 번에 정리해 보겠습니다.

06정리

처음에 말씀드린 장면으로 돌아가 보겠습니다. 카톡방 세 개에 흩어진 일보, 메일함 속 하도급 계약서, 소장님 휴대폰 속 기성 사진이었습니다. 이 장면은 면허 종류를 잘못 골라서 생긴 게 아닙니다. 면허가 만든 기록 의무를 사람 손으로 처리해서 생긴 장면입니다.

건설면허는 종합 5개와 전문 14개 대업종으로 나뉩니다. 종합 성격 5천만 원 미만, 전문 성격 1천5백만 원 미만은 경미한 공사이고, 분할 계약과 지급 자재는 합산합니다. 전문업종은 주력분야로 실제 전문성을 표시합니다. 면허를 딴 뒤에는 하도급 통보·실적 신고·기성 정산이 정기적으로 돌아옵니다. 이 반복 손일은 자동화와 AI가 대신할 수 있고, 에센셜 코드와 상담하면 우리 회사 흐름에 맞게 시작할 수 있습니다.

오늘 해 볼 첫걸음은 세 가지입니다.

1. 우리 회사가 실제로 찍는 계약서 기준으로, 필요한 업종과 주력분야를 표 한 장에 적는다
2. 위 체크리스트로 서류 의무마다 "누가 올리고 누가 받는가"를 한 칸씩 채운다
3. 반복 손일 목록을 들고 무료 업무 진단을 받는다

07자주 묻는 질문

건설면허와 건설업 등록은 같은 말인가요?

네, 현장에서 부르는 건설면허의 법적 이름이 건설업 등록입니다. 건설산업기본법 제9조에 따라 업종별로 등록하고, 업종 목록은 시행령 별표 1에 있습니다.

인테리어 공사인데 1,500만 원을 조금 넘으면 어떻게 되나요?

실내건축처럼 전문공사 성격이면 1건 공사예정금액 1천5백만 원 미만만 경미한 공사입니다. 분할 계약은 합산하고, 건축주가 제공한 자재의 시장가격과 운임도 포함합니다. 이 선을 넘는다면 해당 업종 등록이 필요합니다.

전문업종 하나에 주력분야를 여러 개 올릴 수 있나요?

가능합니다. 시행령 제7조의2에 따라 처음 등록할 때 1개 이상을 정하고, 나중에 추가 등록할 수 있습니다. 다만 추가하는 주력분야마다 그 분야의 등록기준을 따로 갖춰야 합니다.

관리 시스템이나 AI 자동화를 들여도 현장에서 안 쓸까 걱정됩니다.

현장 직원이 안 쓰는 가장 흔한 이유는 입력할 칸이 실제 업무 순서와 다르기 때문입니다. 지금 일보와 정산을 어떤 순서로 처리하는지 먼저 적고, 그 순서에 맞는 화면 하나부터 작게 시작하면 정착 가능성을 높일 수 있습니다. 예를 들어 소장님이 사진만 올리면 AI가 분류를 대신하는 화면부터 시작하면, 현장의 입력 부담이 오히려 줄어듭니다.