종합건설면허 공사 범위, 5개 업종과 금액선 5가지로 정리

일괄하도급 위반은 착공이 아니라 하도급 계약서에 도장 찍는 순간 성립합니다

종합건설면허만 있으면 웬만한 공사는 다 받을 수 있다고 생각하시는 대표님이 많습니다. 그런데 견적 요청이 한꺼번에 몰리면 손이 멈추는 순간이 옵니다.

저희가 시공사 업무를 진단하다 보면 이런 장면을 자주 봅니다. 3천만 원짜리 방수 공사, 연면적 250㎡ 상가 대수선, 20억 원 규모 신축 공사 견적이 한 주에 같이 들어오는 식이죠. 대표님은 「이건 우리 면허로 되나, 하도급은 어디까지 줄 수 있나」를 하나씩 찾다가 저녁 시간을 다 씁니다.

확인이 늦어지면 견적 기한을 놓칩니다. 판단이 틀리면 받아 놓은 공사를 직접 못 하거나, 하도급 계약 자체가 위반이 되기도 하고요. 대법원은 일괄하도급 위반이 공사를 넘긴 때가 아니라 계약을 맺은 때 성립한다고 봤습니다.

이 글은 종합건설면허로 받을 수 있는 공사를 업종, 금액선, 전문공사 진출, 하도급과 직접시공 순서로 풀어 드립니다. 다 읽고 나면 위의 세 견적을 10분 안에 가를 수 있으실 겁니다. 그리고 많은 시공사가 면허 범위보다 더 자주 놓치는 지점 하나를 뒤에서 짚어 드릴게요.

01종합건설면허는 하나가 아니라 다섯 갈래입니다

공고문 하나를 띄워 놓고 「우리 종합면허 있으니 되겠지」 하고 넘어간 적 있으시죠. 현장에서는 종합면허를 한 덩어리로 말하지만, 법이 정한 종합공사 업종은 다섯 가지입니다. 토목공사업, 건축공사업, 토목건축공사업, 산업·환경설비공사업, 조경공사업이 그것입니다.

문제는 이 다섯 업종이 맡는 공사가 서로 다르다는 점입니다. 저희가 만난 인테리어 출신 시공사 중에도 건축공사업만으로 택지 조성 같은 토목 성격 공사를 받을 수 있다고 여기는 곳이 꽤 있었습니다. 업종 이름이 비슷하다 보니 생기는 착각이죠.

원인은 면허를 회사 등급처럼 이해하는 데 있습니다. 면허는 「우리 회사가 몇 급이다」가 아니라 「이 종류의 공사를 맡아도 된다」는 허가에 가깝거든요. 예를 들어 건축공사업 등록 업체가 하천 정비 공사를 원도급으로 받으려면 토목 쪽 업종이 따로 있어야 합니다.

아래 표는 다섯 업종이 주로 맡는 공사를 나란히 놓은 것입니다. 이번 주에 받은 견적이 어느 줄에 들어가는지 먼저 대 보세요.

표에서 보듯 「종합」은 「전부」라는 뜻이 아닙니다. 업종마다 등록 기준도 따로 있습니다. 자본금, 기술인, 사무실, 그리고 건설공제조합 같은 보증 기관에서 받는 보증가능금액확인서가 공통 요건이죠. 보증가능금액확인서는 쉽게 말해 회사가 공사 보증을 설 체력이 있다는 증명서입니다.

업계 안내 자료는 건축공사업을 법인 기준 자본금 3억 5천만 원, 기술인 5명 이상으로 소개하는 경우가 많습니다. 다만 등록 기준은 개정될 수 있으니, 신청 전에는 시행령 별표를 직접 확인하시는 편이 안전합니다. 이 표 한 장만 견적 판단 앞에 두어도 「되는 줄 알았는데 안 되는 공사」를 맨 앞에서 걸러 낼 수 있습니다.

종합·전문·별도 면허가 어떻게 나뉘는지 큰 그림이 먼저 필요하시다면 건설면허 종류 전체 지도, 종합·전문·별도 면허 3갈래와 등록 기준선을 같이 보셔도 좋습니다. 그런데 업종이 맞아도 금액에 따라 판단이 또 달라집니다.

02면허가 없어도 되는 공사와 면허가 있어야만 되는 공사

견적서를 받으면 대표님들이 제일 먼저 묻는 게 「이 금액이면 면허가 필요한가」입니다. 그런데 기준선이 금액 하나가 아니라서 헷갈리기 쉽습니다.

법은 작은 공사를 「경미한 건설공사」로 따로 둡니다. 종합공사는 5천만 원 미만, 전문공사는 1,500만 원 미만이면 건설업 등록 없이도 시공할 수 있죠. 예를 들어 4천만 원짜리 소규모 종합 성격 공사는 면허 없이 받을 수 있는 구간에 들어갑니다.

여기에 금액과 상관없는 기준이 하나 더 겹칩니다. 건설산업기본법 제41조는 연면적 200㎡를 넘는 건축물의 건축이나 대수선을 건설사업자만 하도록 정해 두었습니다. 대수선은 기둥·보·내력벽처럼 건물 구조에 손을 대는 공사를 말하고요. 200㎡ 이하라도 공동주택, 다중주택, 다가구주택, 공관은 같은 대상이고, 농업용·축산업용 건축물은 예외입니다.

예를 들어 박 대표님이 연면적 180㎡짜리 다가구주택 대수선 견적을 받았다고 해 보죠. 200㎡가 안 되니 면허 없이 해도 된다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 다가구주택은 면적과 관계없이 건설사업자가 시공해야 하는 건물입니다. 금액과 면적만 보고 용도를 놓치면 바로 여기서 틀립니다.

아래는 수주 전에 대 봐야 할 기준선을 한 표에 모은 것입니다. 이어지는 두 장에서 하나씩 풀어 드릴 내용이기도 합니다.

이 표를 보면 「면허가 있느냐」보다 「이 공사가 어느 선에 걸리느냐」가 먼저라는 걸 알 수 있습니다. 상담하다 보면 견적 판단이 빠른 곳은 대개 이 다섯 줄을 견적 요청서 양식에 아예 넣어 두고 있었습니다. 질문이 양식에 박혀 있으니 담당자가 바뀌어도 판단이 흔들리지 않는 거죠.

실내건축처럼 1,500만 원 선이 걸리는 전문 공정은 실내건축공사업면허 시공 범위, 1,500만 원 기준에서 놓치는 4가지에 따로 정리해 두었습니다. 금액선을 확인하셨다면, 이번엔 종합면허로 전문공사까지 넘볼 수 있는지가 궁금해지실 겁니다.

03전문공사까지 받을 수 있게 된 뒤 달라진 것

입찰 공고를 넘기다 방수나 도장 같은 전문공사 공고에서 「우리는 종합이라 못 넣지」 하고 지나친 적 있으실 겁니다. 몇 해 전까지는 그 판단이 맞았습니다. 종합은 종합대로, 전문은 전문대로 시장이 칸막이로 나뉘어 있었거든요.

2021년 공공공사부터 이 칸막이가 풀렸습니다. 종합업체도 전문공사를, 전문업체도 종합공사를 받을 수 있게 된 겁니다. 언론 보도에 인용된 집계로는 2021년부터 2022년까지 종합업체가 전문공사를 6,478건, 약 2조 4,845억 원어치 따냈습니다. 반대 방향인 전문업체의 종합공사 수주는 1,401건, 약 7,112억 원이었고요. 건수로 보면 종합업체 쪽이 네 배 넘게 상대 시장에 들어간 셈입니다.

그런데 「받을 수 있다」와 「아무 조건 없이 받는다」는 다른 이야기입니다. 상대 업종의 등록 기준을 갖춰야 하고, 받은 공사는 원칙적으로 전부 직접 시공해야 합니다. 예를 들어 건축공사업체가 방수 전문공사를 따냈다면, 그 방수를 다시 전문업체에 넘기는 방식은 원칙에서 벗어납니다.

저희가 이 부분을 시공사와 함께 짚어 보면 「일은 받았는데 직접 할 사람이 없다」는 고민이 가장 많이 나옵니다. 위반하면 1년 이내 영업정지나 위반 하도급 금액의 30% 이내 과징금을 받을 수 있죠. 그래서 순서는 이렇습니다. 공고를 보면 먼저 그 공정을 우리 인력으로 며칠에 몇 명이 할 수 있는지 적어 보고, 답이 나오는 공고에만 들어가는 겁니다.

민간공사에도 같은 방식이 적용되는지는 발주 형태와 시점에 따라 다를 수 있습니다. 계약 전에 발주처와 협회에 한 번 더 확인하시길 권합니다. 받을 수 있는 공사를 가렸다면, 남은 질문은 받은 공사를 어디까지 나눌 수 있느냐입니다.

04받은 공사를 어디까지 나눠 줄 수 있나

공사를 따고 나면 대표님 머릿속은 곧장 하도급 구성으로 넘어갑니다. 어느 공정을 직접 하고 어느 공정을 어디에 맡길지, 단가표를 펴 놓고 계산기를 두드리는 단계죠.

첫 번째 선은 일괄하도급 금지입니다. 받은 공사 전부나 주요 부분 대부분을 한 업체에 통째로 넘길 수 없습니다. 위반하면 3년 이하 징역이나 3천만 원 이하 벌금을 받을 수 있습니다.

두 번째 선은 금액입니다. 도급 금액 10억 원 미만 공사를 받은 수급인은 그 일부를 종합건설사업자에게 하도급할 수 없습니다. 하도급받은 공사를 다시 넘기는 재하도급도 원칙적으로 막혀 있고요. 예를 들어 8억 원짜리 공사의 골조를 다른 종합 업체에 넘기는 구성은 계약서를 쓰기 전에 접어야 합니다.

세 번째 선은 직접시공 비율입니다. 도급 70억 원 미만 공사는 총 노무비, 즉 공사비 가운데 사람 손에 들어가는 인건비의 일정 몫을 직접 시공해야 하죠. 3억 원 미만은 50%, 3억에서 10억 원은 30%, 10억에서 30억 원은 20%, 30억에서 70억 원은 10%입니다. 예를 들어 20억 원 공사의 노무비가 10억 원이라면, 그 20%인 2억 원어치는 우리 회사가 직접 해야 합니다.

여기에 서류가 하나 붙습니다. 계약일부터 30일 안에 발주자에게 직접시공계획을 통보해야 하거든요. 4천만 원 미만이면서 공사 기간이 30일 이내인 공사는 생략할 수 있습니다.

이제 도입에서 열어 둔 이야기를 닫겠습니다. 많은 시공사가 면허 범위보다 더 자주 놓치는 지점은 「직접 했다는 증거」입니다. 규정을 알아도 일보, 투입 인원, 공정 사진이 흩어져 있으면 직접시공 비율을 설명하기 어렵습니다. 저희가 진단한 현장에서도 일보는 단체 대화방에, 사진은 소장님 휴대폰에, 기성 자료는 경리 엑셀에 따로 있는 경우가 대부분이었습니다.

저희도 처음엔 「사진 꼭 찍어 두세요」라고 당부하면 될 줄 알았습니다. 그런데 당부만으로는 쌓이지 않더군요. 사진은 일보를 내는 단계에 끼워 넣어야 남습니다. 예를 들어 공정 사진 3장이 붙어야 일보 저장 버튼이 눌리게 만들면, 따로 챙기지 않아도 증빙이 하루씩 쌓입니다. 문제는 현장이 여러 곳이 되면 이 장치를 손으로 굴리기가 어렵다는 점입니다.

05현장과 본사 사이 보고를 한 곳에 모으는 방법

현장이 한 곳일 때는 소장님 전화 한 통이면 됩니다. 그런데 두세 곳으로 늘면 이야기가 달라지죠. 월말 기성 정산 날, 경리 담당자가 단체 대화방을 거슬러 올라가며 사진을 찾고, 엑셀에 투입 인원을 옮겨 적고, 협력업체 청구서와 하나씩 맞춰 봅니다. 혼자 막히는 지점은 규정이 아니라 이 흩어진 기록입니다.

에센셜 코드는 이 흩어진 기록을 하나의 관리 시스템으로 묶습니다. 현장 일보, 자재 발주, 하도급 기성 정산, 공정 사진 정리가 한 흐름 안에서 돌아가게 만드는 거죠. 과정은 세 단계입니다. 먼저 지금 현장과 본사 사이에 오가는 보고·정산 경로를 함께 그려 보고, 다음으로 일보 한 번에 사진과 투입 인원이 같이 붙는 입력 화면을 만들고, 마지막으로 그 기록이 기성과 직접시공 현황으로 자동으로 모이게 연결합니다.

그러면 대표님 손에는 두 가지가 남습니다. 공사마다 직접 시공한 몫을 언제든 꺼내 보여 줄 수 있는 기록, 그리고 서류 확인에 쓰던 저녁 시간입니다. 예를 들어 협력업체 기성을 정산할 때 그 공정의 일보와 사진을 한 화면에서 함께 보면, 금액 확인과 증빙 확인이 한 번에 끝납니다.

저희는 수주를 한 건 더 늘리기 전에, 대표님이 서류 맞추는 데 쓰는 시간을 먼저 되찾는 게 순서라고 봅니다. 그 시간이 생겨야 다음 견적을 제대로 가를 수 있으니까요. 어떤 구조로 만드는지는 백오피스 구축에서 보실 수 있습니다. 이제 처음의 세 견적으로 돌아가 정리해 보겠습니다.

06정리

한 주에 3천만 원 방수 공사, 250㎡ 상가 대수선, 20억 원 신축 견적이 같이 들어왔던 장면을 다시 떠올려 보세요. 방수는 전문공사 경미 선인 1,500만 원을 넘으니, 상대 업종 등록 기준과 직접 시공 인력부터 봅니다. 250㎡ 대수선은 200㎡를 넘으니 건설사업자만 할 수 있는 공사입니다. 20억 원 신축은 노무비의 20%를 직접 해야 하고, 계약 후 30일 안에 직접시공계획을 통보해야 하죠.

• □견적 공사가 우리 등록 업종(다섯 갈래 중 어디)에 들어가는지 확인했다
• □같은 현장 계약을 합친 금액이 경미한 공사 선을 넘는지 계산했다
• □연면적 200㎡ 초과 여부와 건물 용도(다가구·공동주택 등)를 확인했다
• □10억 원 미만 공사에서 종합 업체로 하도급을 주는 계획이 없다
• □직접시공 비율에 맞는 노무비를 산정했다
• □계약일부터 30일 안에 직접시공계획을 통보할 일정을 잡았다
• □일보·사진·기성 자료가 한 곳에 모이는지 점검했다

오늘 바로 시작할 첫 단계는 세 가지입니다.

1. 견적 요청서 양식에 업종, 합산 금액, 연면적, 용도 네 칸을 추가하세요.
2. 진행 중인 현장 하나를 골라 이번 주 일보에 공정 사진이 빠짐없이 붙는지 확인해 보세요.
3. 현장과 본사 사이 보고·정산에 시간이 얼마나 드는지 함께 재 보고 싶으시다면 무료 업무 진단으로 상담을 신청해 주세요.

07자주 묻는 질문

종합건설면허가 있으면 전문공사도 바로 받을 수 있나요?

2021년 공공공사부터 길이 열렸지만, 상대 업종의 등록 기준을 갖춰야 합니다. 받은 전문공사는 원칙적으로 전부 직접 시공해야 하고요. 민간공사 적용 여부는 발주 형태에 따라 달라질 수 있으니 계약 전에 확인하시는 게 좋습니다.

5천만 원 미만 공사는 면허 없이 해도 되나요?

종합공사 성격이라면 5천만 원 미만은 경미한 건설공사로 봅니다. 다만 연면적 200㎡를 넘거나 다가구·공동주택 같은 건물의 건축·대수선이라면 금액과 관계없이 건설사업자가 해야 합니다. 같은 현장 계약을 나눠도 금액은 합산된다는 점도 기억해 두세요.

실내 인테리어만 하는데 종합건설면허가 필요할까요?

실내 공정만 따로 받는다면 보통 종합이 아니라 전문 업종인 실내건축공사업이 맞습니다. 1,500만 원 이상이면 그 면허가 필요하죠. 건물 전체를 짓거나 대수선을 일괄로 맡을 때 종합 업종이 필요해집니다.

직접시공계획은 누구에게, 언제까지 내나요?

도급 70억 원 미만 공사라면 계약일부터 30일 안에 발주자에게 통보합니다. 4천만 원 미만이면서 공사 기간이 30일 이내인 공사는 통보를 생략할 수 있습니다. 통보한 계획대로 직접 시공했다는 기록을 일보와 사진으로 남겨 두시면 나중에 설명하기 쉽습니다.