실내건축공사업면허 시공 범위, 1,500만 원 기준에서 놓치는 4가지

계약서에 1,200만 원이라 적어도 무등록 시공이 될 수 있습니다

월말 정산을 하다가 현장 단톡방을 열었다고 해 보죠. "사장님, 이번 상가 건은 자재를 건물주가 직접 넣는대요. 저희는 공임만 1,200 받으면 됩니다." 대표님은 1,500만 원이 안 되니 면허 없이 해도 되겠다 싶어 일정표에 넣으실 겁니다.

그런데 이 판단이 틀렸다면 잃는 건 공사 하나가 아닙니다. 건설산업기본법은 등록 없이 건설업을 한 사람을 5년 이하 징역이나 5천만 원 이하 벌금으로 처벌합니다. 1천만 원대 공사 하나 때문에 회사 전체가 형사 처벌 위험을 떠안는 셈이죠.

저희는 시공사 업무를 시스템으로 옮기면서 견적 엑셀과 계약 흐름을 꽤 많이 들여다봤습니다. 그때마다 비슷한 장면을 봤는데요. 면허 범위를 '계약서 금액' 한 줄로만 판단하는 회사가 생각보다 많았습니다.

이 글에서는 실내건축공사업면허로 할 수 있는 공사와 못 하는 공사를 법령 원문 기준으로 나눠 드리겠습니다. 견적서만 보면 놓치기 쉬운 지점은 네 가지입니다. 공종의 경계, 금액 계산법, 건물 조건, 명의 문제죠. 그리고 위 단톡방의 1,200만 원이 법에서는 왜 다른 숫자로 읽히는지도 중간에 계산으로 보여 드릴게요.

01실내건축공사업면허로 할 수 있는 공사와 다른 업종이 필요한 공사

"인테리어니까 실내에서 하는 건 다 되는 거 아냐?" 처음 등록하신 분들이 가장 많이 하시는 생각입니다. 저희도 상담하다 보면 이 질문을 거의 매번 듣습니다. 답부터 말씀드리면, 실내 공사라도 빠지는 공종이 분명히 있습니다.

먼저 이름부터 짚고 가겠습니다. 현장에서는 "실내건축면허"라고 부르지만, 법에는 '면허'라는 말이 없습니다. 건설산업기본법 제9조는 건설업을 하려면 업종별로 국토교통부장관에게 등록하라고 정합니다. 실내건축공사업은 그 업종 가운데 하나고요.

이 차이가 중요한 건 등록은 한 번 받고 끝나는 자격이 아니기 때문입니다. 자본금, 기술인, 사무실 같은 기준을 계속 갖추고 있어야 유지됩니다. 예를 들어 기술인 한 명이 퇴사했는데 빈자리를 채우지 않으면, 그날부터 등록 기준에 못 미치는 상태가 이어집니다.

그럼 이 등록으로 할 수 있는 일은 어디까지일까요? 건설산업기본법 시행령 별표1은 실내건축공사업의 업무를 두 갈래로 적고 있습니다. 하나는 건축물 내부를 용도와 기능에 맞게 꾸미는 실내건축공사입니다. 다른 하나는 목재 창, 목재 칸막이, 목재 구조물을 설치하는 목재창호·목재구조물공사죠.

여기에 단서가 하나 붙습니다. 도장공사나 석공사만으로 이뤄진 공사는 실내건축공사에서 빠집니다. 예를 들어 사무실 벽 전체 도장만 맡는 계약이라면, 실내건축이 아니라 도장 쪽 업종의 일로 읽힙니다.

창호도 자주 헷갈리는 부분입니다. 별표1이 실내건축공사업에 넣은 창호는 목재 창호뿐입니다. 알루미늄이나 스틸 창호, 발코니 창호, 커튼월은 금속창호 업종의 업무로 따로 묶여 있습니다.

아래 표는 현장에서 자주 섞이는 공종을 별표1 기준으로 나눠 본 것입니다.

표에서 눈여겨보실 곳은 마지막 줄입니다. 인테리어 견적 안에 조명 배선이나 스프링클러 이설이 같이 들어 있는 경우가 많거든요. 이 공정은 실내건축 등록과 상관없이 해당 법률에 등록한 업체가 맡아야 합니다. 그래서 견적 단계에서 공종을 미리 갈라 두는 것이 가장 비용이 적게 드는 예방입니다.

공종을 갈랐다면 다음은 금액입니다. 그런데 이 금액을 계산하는 방식이 대부분의 견적서와 다릅니다.

021,500만 원 기준은 계약 금액이 아니라 '공사예정금액'입니다

이제 처음의 단톡방 장면으로 돌아가 보겠습니다. 건설산업기본법 시행령 제8조는 등록 없이 할 수 있는 '경미한 건설공사'를 정합니다. 실내건축 같은 전문공사는 공사예정금액 1,500만 원 미만이 기준이고, 종합공사는 5천만 원 미만입니다.

문제는 '공사예정금액'이라는 말입니다. 대부분은 이걸 계약서에 찍힌 금액으로 이해하시는데요. 같은 조문은 이 금액을 이렇게 계산하라고 정해 둡니다.

• 같은 공사를 2개 이상의 계약으로 나눠 발주하면 각 계약 금액을 합산합니다.
• 발주자가 재료를 직접 대면 그 재료의 시장가격과 운임을 더합니다. 하도급이라면 재료를 대는 수급인도 여기에 포함됩니다.

숫자로 보면 바로 와닿습니다. 예를 들어 ○○인테리어 대표님이 한 상가 공사를 공임 1,200만 원에 맡았고, 건물주가 마감재 800만 원어치를 직접 넣는다고 해 보죠. 대표님 입장에서 계약서 숫자는 1,200만 원입니다. 하지만 법이 보는 공사예정금액은 2,000만 원이고, 등록 없이는 할 수 없는 공사가 됩니다.

계약을 쪼개도 결과는 같습니다. 철거와 목공을 1차 계약 900만 원, 마감을 2차 계약 900만 원으로 나눠도 같은 공사라면 1,800만 원으로 읽힙니다. 처음에 말씀드린 "1,200만 원이 법에서는 다른 숫자로 읽히는 이유"가 바로 이 두 가지, 지급 자재와 분할 계약입니다.

저희가 견적 엑셀을 정리하면서 가장 자주 고친 칸이 여기였습니다. '지급 자재' 열이 아예 없거나, 있어도 합계에서 빠져 있었거든요. 이 열 하나를 합계에 넣기만 해도 "1,500 안 넘으니까 괜찮겠지"라는 착오가 크게 줄어듭니다.

그렇다면 공종도 맞고 합계도 1,500만 원 미만이면 안심해도 될까요? 아직 하나가 더 남아 있습니다.

03금액이 작아도 건물 조건이 먼저 걸릴 때가 있습니다

현장 책임자분들께 이 이야기를 꺼내면 대개 이런 반응이 나옵니다. "인테리어하는데 건물 크기까지 봐야 해요?" 네, 봐야 합니다. 금액보다 먼저 걸리는 조건이 공사하는 건물이 무엇이냐이기 때문입니다.

건설산업기본법 제41조는 일정한 건축물의 건축이나 대수선 공사를 건설사업자가 하도록 정합니다. 연면적 200제곱미터를 넘는 건축물이 대상입니다. 200제곱미터 이하라도 공동주택, 다중주택·다가구주택, 학교·병원처럼 많은 사람이 쓰는 건축물이면 포함됩니다. 여기서 '대수선'은 건축법이 정한 용어로, 건물의 주요 구조를 바꾸는 수준의 공사를 말합니다.

그래서 같은 현장이라도 공사 내용에 따라 판단이 갈립니다. 내부 마감만 새로 하는 공사라면 대수선이 아닐 수 있습니다. 하지만 벽체를 헐고 구조를 바꾸는 작업이 끼어들면 그 순간 대수선 해당 여부를 따로 따져야 합니다. 해당한다면 금액이 아무리 작아도 등록한 건설사업자가 시공해야 하고요.

저희도 처음에는 체크리스트에 금액 기준만 넣었습니다. 그러다 착공 직전에 시공 주체를 다시 정해야 하는 상황을 몇 번 보고 나서야 건물 용도와 연면적 칸을 추가했죠. 금액과 건물 조건을 한 화면에서 같이 보면, 뒤늦게 시공사를 바꾸는 일이 생기지 않습니다.

여기까지 오면 많은 분들이 같은 결론에 닿습니다. "그럼 등록을 갖추든지, 등록된 곳 이름을 빌리든지 해야겠네." 그런데 이 두 번째 선택지가 생각보다 훨씬 위험합니다.

04등록 기준과 처벌, 명의를 빌려도 똑같이 걸립니다

등록을 알아보면 가장 먼저 부딪히는 게 비용입니다. 실내건축공사업 등록 기준은 시행령 별표2에 있습니다. 업계 안내 자료는 자본금 1억 5천만 원 이상, 건축 분야 기술인 2명 이상, 독립된 사무실을 공통으로 제시합니다. 기준은 개정될 수 있으니, 신청 전에는 관할 시·군·구청 안내와 별표2 원문으로 한 번 더 확인하시는 편이 안전합니다.

이 숫자를 보면 "이름만 잠깐 빌리면 되지 않을까"라는 생각이 드실 수 있습니다. 상담 자리에서도 조심스럽게 이 질문을 꺼내는 분들이 계세요. 하지만 건설산업기본법 제95조의2는 무등록 시공과 명의 대여를 같은 조문에 묶어 두었습니다.

표를 보면 이름을 빌리는 게 왜 해결책이 될 수 없는지 드러납니다. 빌린 회사만이 아니라 빌려준 사업자, 알선한 사람까지 같은 법정형을 받습니다. 그렇게 시공하게 한 건축주도 처벌 대상에 들어가고요. 위험이 한 회사에 머물지 않고 거래 상대방 전체로 번지는 구조입니다.

예를 들어 단골 건물주에게 "저희 아는 회사 이름으로 계약하시면 돼요"라고 권했다고 해 보죠. 문제가 터지면 그 건물주까지 처벌 대상이 되고, 그 관계는 다시 회복하기 어렵습니다. 저희가 본 시공사들도 결국 두 길 중 하나로 정리했습니다. 직접 등록을 갖추거나, 기준을 넘는 공정은 등록 업체에 정식으로 하도급을 주는 방식이었죠.

결국 남는 질문은 이겁니다. 바쁜 현장에서 이 기준들을 어떻게 놓치지 않고, 등록 범위는 어디까지 넓혀야 할까요?

05견적 단계에서 걸러 내고, 넓힐 업종을 고르는 법

법을 알아도 현장이 바쁘면 놓치게 됩니다. 저희가 내린 결론은 규칙을 사람 기억에 두지 말고 업무 흐름 안에 넣자는 것입니다. 확인은 그 일이 일어나는 바로 그 자리에서 해야 지켜지거든요.

예를 들어 견적 엑셀에 '지급 자재 시장가' 열과 '같은 현장 기존 계약' 열을 추가해 두는 겁니다. 합계가 1,500만 원을 넘으면 칸이 빨갛게 바뀌도록 해 두면 더 좋습니다. 현장 담당자가 단톡방에 견적을 올리기 전에 이 칸부터 보게 되니까, 판단이 계약 뒤가 아니라 견적 시점에서 끝납니다.

아래는 견적서를 내기 전에 확인할 항목입니다.

• □공임에 발주자 지급 자재의 시장가격과 운임을 더했는가
• □같은 현장에서 나눠 맺은 계약 금액을 모두 합산했는가
• □도장만, 석공사만 하는 단독 계약은 아닌가
• □금속 창호, 전기, 소방, 통신 공정을 별도 업체 몫으로 분리했는가
• □건물의 연면적과 용도, 대수선 해당 여부를 확인했는가
• □우리 회사 등록 업종과 주력분야 안의 공사인가

이 체크리스트를 몇 달 돌리면 뜻밖의 데이터가 쌓입니다. 매번 외주로 나가는 공종이 무엇인지 보이기 시작하거든요. 바로 이 지점에서 업종을 넓힐지 판단하시면 됩니다.

건설산업기본법 제16조에는 쓸 만한 예외가 있습니다. 전문공사 업종을 2개 이상 등록한 사업자는, 그 업종들로 구성된 종합공사를 종합 등록 없이도 도급받을 수 있습니다. 예를 들어 실내건축과 금속창호를 함께 등록한 회사라면, 두 공종으로만 이뤄진 리모델링을 통째로 맡을 수 있습니다.

전문업종을 등록할 때는 시행령 제7조의2에 따라 주력분야를 1개 이상 정해 등록합니다. 주력분야는 그 업종 안에서 회사가 주로 하는 세부 분야를 밝혀 두는 칸입니다. 체크리스트 마지막 줄에서 주력분야까지 확인하라고 한 이유가 여기에 있습니다.

그렇다고 업종을 한꺼번에 늘리는 게 답은 아니라고 저희는 봅니다. 업종 하나를 더할 때마다 자본금과 기술인 기준도 같이 따라붙으니까요. 지금 매출이 나는 공종을 먼저 깊게 다지고, 견적에서 외주로 반복해서 나가는 공종이 보일 때 그 업종을 더하는 순서가 손실이 적습니다. 예를 들어 석 달 견적 중 금속 창호가 매번 외주로 빠졌다면, 그게 다음에 등록을 검토할 업종입니다.

06정리

다시 처음 단톡방으로 가 보겠습니다. "공임만 1,200 받으면 된다"는 메시지가 와도, 이제 견적 엑셀에는 지급 자재 800만 원이 같이 찍힙니다. 합계 2,000만 원이 빨간 칸으로 뜨고, 대표님은 일정표에 넣기 전에 등록 범위부터 확인하시게 됩니다.

실내건축공사업면허의 범위는 결국 세 가지 질문으로 정리됩니다. 무슨 공종인가, 공사예정금액은 얼마인가, 어떤 건물인가. 여기에 "이 계약은 누구 이름으로 하는가"까지 견적 시점에 같이 보는 회사라면, 같은 현장도 전혀 다른 결과로 끝낼 수 있습니다.

오늘 바로 해 보실 첫 단계는 이렇습니다.

1. 지난 석 달 견적서를 꺼내 지급 자재가 합계에서 빠진 건이 있는지 세어 봅니다.
2. 견적 양식에 '지급 자재 시장가'와 '같은 현장 기존 계약' 열을 추가합니다.
3. 자주 외주로 나가는 공종을 표로 뽑아 별도 등록 업종인지 표시해 둡니다.

07자주 묻는 질문

실내건축공사면허와 실내건축공사업면허는 다른 건가요?

같은 등록을 부르는 두 가지 이름입니다. 법령에는 '실내건축공사업' 등록이라고 적혀 있고, 현장에서 면허라고 줄여 부르는 것이죠. 어느 쪽으로 검색하셔도 같은 제도를 가리킵니다.

1,500만 원은 부가세를 포함한 금액인가요?

시행령 제8조는 공사예정금액을 계산할 때 분할 계약 합산과 지급 재료 포함을 정하고 있습니다. 부가가치세 포함 여부는 이 글에서 원문으로 확인한 범위를 넘어서므로 단정하지 않겠습니다. 경계에 걸린 금액이라면 관할 관청에 미리 문의하시는 편이 안전합니다.

실내건축공사업으로 화장실 방수까지 할 수 있나요?

별표1의 실내건축공사업 업무내용에는 방수가 따로 적혀 있지 않습니다. 그래서 방수가 공사의 큰 비중을 차지한다면, 방수를 업무로 둔 업종이 무엇인지 별표1 원문에서 먼저 확인하시는 게 좋습니다. 마감 일부로 들어가는지, 독립 공정인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

하자가 생기면 몇 년까지 책임지나요?

건설산업기본법 제28조는 하자담보책임 기간의 상한을 구조체는 10년, 그 밖의 공사는 5년으로 두고 있습니다. 실제 기간은 시행령이 공종별로 따로 정합니다. 계약서에 하자 기간을 적을 때는 해당 공종의 기간을 확인한 뒤 적으시는 게 좋습니다.